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中奥到家:并购进行时

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:95

2016年3月,中奧到傢(01538.HK)公佈瞭一項諒解備忘錄,公司表示,將收購一傢浙江省的物業管理公司257個項目共1916萬平方米的物業管理面積。

招銀國際的研究報告認為,並購將加快中奧的壯大,收購完成後,計算收益建築面積會大幅增加,“由並購及內生增長一同帶動,我們預計計算收益建築面積將由2015年末的1555萬平方米增加至2016年末的3710萬平方米,按年上升138.6%。”

這不是中奧上市後的第一次韓國太太的告白並購行為。早在2月5日,中奧到傢宣佈,與賣方訂立協議,集團同意以代價1206.6萬人民幣,收購東方海港工程管理70%的股權。東方海港工程管理是上海怡東物業管理的唯一股東,後者管理瞭11處物業和約100萬平方米的總樓面面積。

中奧到傢副總裁梁兵透露,公司2016年戰略目標是,以物業消費意識和能力較強的經濟相對發達區域為主,展開兼並。

這也符合中奧到傢的一貫戰略,加大並購力度,以滿足不斷增長的規模訴求。按照中奧過去10年的增長速度看,復合增長率超過25%,但是上市後,中奧要實現的,是50%、100%、甚至更高的增長。

其在近期披露的2015年年報中表示,目前中國的物業管理市場頗為分散,預期未來將出現行業整合,“本集團能夠透過收購加強市場地位、擴展地域覆蓋及取得新產能。”

按照規劃,中奧到傢將動用全球發售所得款項凈額的60%進行收購,預期收購目標將位於人口密集及經濟發達的地區,如寧波、上海、廣州等。

傾向於大型物業公司

早在上市前夕,中奧到傢就積極對外尋覓並購和合作對象。

彼時,符合中奧收購條件的目標公司是,合約管理建築面積超過3萬平方米;訂約管理新開發及大型物業,並收取較高的物業管理費;管理狀況良好、地域集中且適合推進中奧到傢的物業模式及策略的物業;無重大法律缺陷或障礙。

2015年,中奧到傢成為國內繼彩生活、中海物業後成功登陸香港交易所的第三傢物業企業。上市的光環,讓諸多物業公司主動找上門,洽談並購事宜。

在不斷推進並購的過程中,梁兵坦承,他的團隊發現瞭越來越多的問題:過去一兩年來物業行業受到資本的追捧,導致很多目標物業公司要價高,對企業的預期和估值超過瞭買方的接受程度;其次,非上市企亞洲 歐美 日韓 中文 天堂業對於上市公司的財務不理解造成瞭對接困難,比如不同的財稅計算原則會帶來不同的營業額統計結果。

“凡是年營業額在2000萬以下的公司,自身的稅務漏洞會較多,和實際稅額相差較大。”梁兵解釋說。

這促使中奧持續調整並且完善自身的並購條件。如今,中奧到傢的目標公司至少需要符合兩個條件:不少於200萬平方米的在管建築面積;或者保證3000萬的年營業收入。此外,收購第三方物業公司的時候,中奧一般要求對方是可以盈利的或者盈利性較好的企業。

顯然,相對大型的物業公司才更能獲得他們的青睞。“我們確實傾向於收購一些比較大型的規范管理的物業公司。我們的想法是,同樣的體量下,整合一個大的物業公司,比整合多個小的物業公司難度小很多;第二是,大型物業公司一般管理更規范,更穩定。”梁兵說。

目前,中奧到傢已全面開啟瞭輻射北上廣深一線重點城市、沿海經濟發達地區的並購合作計劃,主要合作對象鎖定優質獨立第三方物業、開發商旗下物業公司。合作方式包括:全部或60%以上股權並購,現金或股權對價,可保留原有企業品牌及運營團隊。

“軟融合”

為瞭便於收購動作的展開,中奧內部單獨成立瞭中奧投資有限公司。這傢公司的主要任務,就是在全國范圍內尋找合適的並購標的。

在並購方法上,梁兵認為中奧到傢的優勢是顯而易見的:“我們強調兩個獨立個體的融合,即軟融合,不是硬融合,不是一定要把兩個人變成一個人。”

這種“軟融合”,不在於內控模式的整體輸出,而是建立在品牌獨立和運營獨立的基礎之上,被收購的公司,隻需要在財務上接受中奧的管控,另外,使用中奧的線下管傢模式進行物業管理。

這種方式的好處是,難度更小、成本更少,更重要的是,被收購公司的團隊更容易接受,不至於造成管理的混亂。

以近期剛完成收購的上海怡東物業為例,梁兵表示,中奧對這傢公司的管理,“已經上升到我們隻是其中的股東,隻是從董事會的股東層面給經營方下任務即可。雙方融合得非常好瞭。”

作為一傢手握資金的上市公司,中奧到傢在並購市場擁有瞭更多的話語權。而且,隨著行業競爭的加劇,整合和集中度更高,大魚吃小魚現象不斷,通過借力資本市場,物業服務企業在行業內開展收購、兼並、重組,能夠推動企業規模的擴張、資源的整合,這對包括中奧到傢在內的上市物業公司來說,既是優勢所在,又是必須抓住的發展機會。

值得一提的是,中奧到傢在社區O2O領域的表現,也是其用以吸引並購對象的利器。據瞭解,被收購的物業公司都將使用中奧投資的社區O2O應用平臺——愛到傢。

最新經營數據顯示,截至今年3月底,中奧旗下愛到傢手機應用程式平臺服務住宅物業數目及註冊用戶人數色域影視分別為2870及29.5萬,較截至去年12月底止的1111及17.95萬,分別上升瞭158%及64%。

知情人士透露,國內已經有一傢千億級別的品牌房企,計劃將愛到傢平臺引入到旗下全部管理項目中,該公司還計劃戰略投資該社區O2O平臺。