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看看国外的物业管理!

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:297

中國物業新聞網訊:

物業管理始於19世紀60年代的英國。當時正值英國工業化大發展,大量農民進人城市,出現瞭房屋出租。為維護住用者的權利,需要一套行之有效的管理方法,於是出現瞭專業的物業管理。自那以後,物業管理傳遍世界各地,並受到各國的普遍重視。

目前美國、英國、中國香港等國傢或地區的物業管理非常發達,受到政府、業主、住用者的歡迎,正處於蓬勃發展之中。

英、美的物業管理

一、英美的物業管理已成為社會化的服務行業,任何人、任何公司都可從事物業管理,隻要具備條件,領取營業執照即可。這些物業管理公司或管理機構絕大多數都是自主經營、自負盈虧的經濟實體。

二、英美的物業管理服務項目多,內容廣泛,包括物業建設前後、物業使用全過程的管理。

三、管理方式非常靈活。業主或用戶委托物業公司進行物業管理,而物業公司的管理方式非常靈活。小修工程、日常養護可由內部維修人員完成,而大、中工程可以采取承包方式轉給別的專業公司完成。一個項目或工程如綠化管理,可單項承包也可整體承包。費用由雙方協商,計費方法可依時間長短,也可按次計費。

四、物業管理服務收費由委托方與物業管理公司(或機構)商定,視市場供求狀況、地區環境以及房屋的數量與質量由雙方自由協商而定,一般無統一的標準。物業公司的管理費來源多渠道,有租金收入、服務費,甚至有政府補貼。

五、物業管理公司(機構)人員精幹,效率高,固定人員少,一些項目盡可能臨時聘請.可承包的就不設固定人員以節約開支。

中國香港的物業管理

香港已有40多年的物業管理歷史,香港人的努力加上積極吸收外國的先進管理經驗,使得香港的物業管理發展日趨成熟和完善,目前已形成一整套的管理體制和機構。

一、香港的住宅房屋按所有權性質可分為三類:一是公營房屋,即由政府投資建設,出售或出租給中低收人傢庭的房屋,這類房屋由香港房屋署下轄的房屋管理處具體負責管理,機構健全,配有專業管理人員,管理方式靈活,一些項目常用招標或承包等方式交由專業公司完成。二是公私合營的房屋。三是私營房屋。後兩類房屋產權一般用於私人所有,業主或業主委員會委托專業的物業管理公司對物業區域內的共同事務進行管理,提供服務。

二、香港物業公司的數量非常多。在香港,物業管理公司隻需經工商登記就可以承攬業務,香港政府還沒有對物業管理公司采取發牌制度(類似內地的資質證書)。因此,物業管理企業在香港數量非常多。

三、為管理好私人樓宇,香港政府頒佈瞭《多層大廈(業主立案法團)條例》,倡導多層大廈業主組織法團,設立管理委員會。業國產AA級毛卡片主立案法團是全體業主組成的法定團體,管理委員會由業主大會上50%以上的業主通過成立,代表行業主立案法團的權利與責任。業主立案法團通過招標、協議或委托等方式聘請物業管理公司管理物業,監督管理公司的運作。管理公司與業主立案法團是聘用與被聘用的關系,管理公司之間為獲聘而竟爭激烈。

四、香港物業公司的經費全部來源於各業主的管理費,管理費的收取標準完全按照管理工作的實際支出而定。管理公司的一切費用,包括人員工資、辦公費、設備保養費、清潔費、煤氣費等都從所收的管理費中開支。管理公司的利潤是從管理費支出中提取5%-15%這一比例的管理酬金而獲得。管理公司的收支帳目必須定期公開,接受業主的監督,一些較大規模的維修工程,牽涉到大筆費用支出,須征詢業主立案法團的意見方能進行,如未獲準,物業公司不得堅持。

韓國、日本的物業管理

韓國和日本屬於市場經濟國傢,物業管理發展的較為成熟。主要體現在以下幾個方面:

一、物業管理的法律基礎比較好。目前,韓國和日本物業管理的基本法律是區分所有法(區分所有權法)。

二、韓國、日本對從事物業管理的企業、人員均有很高的要求,並重視對從業人員的培訓教育。韓國、日本的物業管理企業均需領取特別的經營許可證才能夠從事物業管理。物業管理從業人員必須經過一定的考試並取得資格後才能擔任管理職務。

三、物業管理的社會環境比較好。一是公眾積極參與物業管理;二是業主接受花錢買服務的管理形式。由於激烈的市場競爭,各種物業公司的服務收費水平平均化,所以業主的費用標準相對明確,業主支付物業管理費是天經地義的事情,如果拒付物業管理費是違背社會道德規范和國傢法律的。

四、物業管理企業的專業化程度高。韓國和日本的大廈及住宅的管理水平比較齊整。房屋的維修保養及時,沒有失修失養的現象;大廈及住宅均很清潔,基本沒有衛生死角。韓國、日本一般居住區的管理水平大約達到我國的全國優秀小區的管理水平。

韓國、日本的物業管理專業化水平高的另外一個表現是其社會分工的程度也高。物業管理企業與社會其它水、電、氣、維修等行業的分工和協作關系緊密。在一些比較小的住宅或大廈中,業主們比較容易地通過這種高度專業化的社會分工實現自我管理。

五、韓國、日本物業管理發展的一個特點是政府依*社會中介組織實現對物業管理行業的規范和管理。韓國物業管理的全國性組織是住宅管理協會。日本相關的全國性組織則比較多,如高層樓宇管理協會、電梯管理協會、住宅管理協會等等。這些協會一方面為會員提供市場信息、人員培訓等服務,另一方面也從事行業規范化的工作。

澳大利亞的物業管理

澳大女人隱私圖片不加密 利亞是世界上擁有自有住房最多的國傢之一,除瞭實力雄厚的投資者外,還有眾多小的投資者熱衷於投資居民住宅,以求得能合法的減免稅收及得到比其他投資更高的回報和更高的安全系數。這樣,許多專業化的物業管理公司就應運而生,來幫助投資者管理好物業。澳大利亞的物業管理運作特色及過程主要有:

一、物業管理公司須有執照。在澳大利亞從事物業管理的企業必須有管理牌照,從業人員必須具備相應的專業知識和技能。由於物業分類較多,不同種類的物業有不同的特點,這就需要不同的法律知識和專業技能,所以就產生瞭不同的物業管理牌照。例如:持居民住宅牌照的不能管理商業辦公樓,而持工業用房牌照的不能管理購物中心大樓等。另外,這些物業管理公司或物業代理也受到政府監督和檢查,若發現有違紀違法行為,將受到不同形式的處罰和制裁,如罰款、吊銷或暫停牌照,嚴重的甚至會判刑。

二、澳大利亞的物業管理分為:多層住宅樓的管理、高層住宅樓管理和商用的辦公大樓管理。

多層住宅樓有一個由業主組成的大樓管理委員會來管理大樓的外圍及樓內的公共部分。

高層住宅樓聘請專業的物業管理公司或物業代理進行管理是通常的做法,當然管理費也相應較高。

商用的辦公大樓的管理一般采取由業主聘請物業管理公司代為管理,管理形式可分為兩種,一種是物業管理公司與各專業公司簽訂合同;另一種是物業管理公司與另一物業管理公司簽定“二手合同”。第一種管理較為普遍,物業管理公司與一些專業公司如清潔公司、保安公司、空調保養維修公司等簽訂合同,合同中具體規定瞭服務、管理的具體項目及費用。由於市場競爭激烈,合同到期時,物業管理公司有權對各專業公司進行更換,以取得客戶的滿意及獲得更大的經濟效益。

另一種商業大樓的物業管理形式稱之為“二手合同”形式,即大樓的物業管理公司與另一傢物業管理公司簽訂合同。“二手合同”主要是由於近幾年的經濟不景氣,取得大樓管理權的物業管理公司為瞭降低營運成本和縮小管理規模而出現的“二手合同”。在目前雖然還不普遍,但卻是物業管理的一種新模式,值得我國物業管理行業借鑒。

新加坡的物業管理

新加坡的物業管理是在政府提出“居者有其屋”的政策,鼓勵居民逐步擁有(購買)自己的住房而推向全國的。經過40餘年的努力,已經形成一整套運行機制。

一、物業管理組織系統健全。新加坡物業管理統一由新加坡建設發展局負責。該局下設36個區辦事處,每個辦事處一般管理2—3個小區,每個小區擁有4000--6000個住戶,區辦事處管理住宅一般為10000一15000套(戶)。

二、物業管理實行法治管理,而且管理范圍廣泛。除對物業管理作出一般性規定之外,免費啪視頻觀試看視頻對出售的公共住宅內部裝修和管理也作出瞭極為詳盡的規定。如對新房裝修的期限、保修的期限和室內裝修的項目等都作出瞭嚴格規定,使之均被納人依法管理的范疇。

三、新加坡政府對住宅小區公共設施(設備)保養維修十分重視,要求物業管理企業提供最優質保養和服務。

住宅樓的維修。政府規定每5年對樓房的外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其公共場所進行一次維修。

電梯的保養與維修。所有的住宅電梯必須保證性能良好,一旦電梯發生故障,5分鐘內電梯維修工必須到場維修。

戶內水電衛生設備的保養。國傢建設發展局設有“熱線”電話,與各區辦事處的保養組保持聯系,為居民提供24小時服務。各區辦事處都有維修車,車內設有無線電話,以提供工作便利

德國:管理嚴格一絲不茍

德國的房產物業管理主要是通過專業的物業管理公司來進行,也有的房地產開發商本身也兼管物業管理公司。物業管理公司的運作在《房產管理法》的框架下進行。另外,德國全國有物業管理公司聯合會,各州有地區性的物業管理公司協會,有嚴格的行規以規范物業管理公司的運作,並對其進行業務培訓,以保證物業管理的質量。

物業公司除瞭管理房產的日常事務之外,每年都要組織一次所管轄的房產區的業主大會。物業公司必須在業主大會上公開過去一年有關房產賬務情況,並向業主們提交一份當年的物業計劃。物業公司的聘用期限隻有5年,如果再次聘用需要再簽合同。物業公司的報酬沒有統一標準,根據其工作質量以及房產規模等多種因素綜合考慮。

美國:以人為本服務周到

專業化管理是美國物業管理最顯著的特點。首先,開發商開發樓盤後一般不管理自己開發的物業,他們買下土地後,由財務公司做策劃,請項目建設公司建造,委托專業銷售商售房,然後找一傢管理公司或業主進行管理,它的使命就結束瞭。

其次,物業公司服務“社會化”,它一般隻負責整個住宅小區的整體管理,具體業務則聘請專業的服務公司承擔。物業公司接盤後將管理內容細化後再包給清潔、保安、設備維修等專業單位。例如小區綠化由專業綠化公司承擔,保安由專業保安公司負責派人承擔,維修交由專業維修公司按維修合同負責。對外招投標一般由投標公司自己出方案,看對方價位和服務承諾,最後由業主挑選。

為業主的服務方面,物業公司也相當周到,管理人員充分考慮業主衣食住行等方面的需求,如提供車輛保管、洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預報等服務,盡可能滿足業主現實和潛在的服務需求,讓每個人感到舒適方便。

長期有效實踐使得美國物業管理水平位居世界先進水平。目前美國有一大批精通物業管理的專業化人才,並實行瞭職業經理人制度。物業管理職業經理人在美國已成為一個受人尊重的新社會階層,年薪都在10萬美元以上,比一般大學教授還高。

日本:視廣大業主為上帝

日本的一座住宅樓裡往往有幾十戶到上百戶身為業主的居民,物業管理公司由居民管理委員會雇請。一般來說,在日本,一座樓內的居民管理委員會由3至7人組成,每屆委員會任期兩年。委員會負責瞭解業主的意見,監督和檢查物業管理公司的工作,同時制定專人管理賬目。委員會由業主自主組成,不受任何外來權力操控。

日本的物業管理公司之間的競爭也是十分激烈的,各物業管理公司都千方百計地提高服務質量,降低服務價格。而且,物業管理人員不得隨意進入任何一戶居民的房間,也不得探聽有關居民傢庭生活及隱私。一旦有居民水、電、氣發生故障,住戶可直接給有關公司打電話,維修人員很快會趕到修復。

日本的物業服務雖說使絕大多數業主感到滿意,但也確實有極少數物業公司隻收物業管理費而幾乎不兌現多少服務。對於這樣的物業公司,業主們最容易的辦法是拒付物業管理費。對於拒付管理費的住戶,物業管理公司方面不敢采取停水、停電等任何對抗措施,因為水電之類不屬於物業公司管理。總之,在日本,消費者是經營者的上帝,這已成為人人皆知的普遍準則。