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中国物业服务百强企业十年发展报告

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:61

中國物業新聞網訊:

中國物業服務百強企業十年發展報告

目錄

1.圖讀中國物業管理行業十年

1.1 物業管理行業十年發展全景圖

1.2 物業服務百強企業研究十年成就

2.數說中國物業服務百強企業十年

2.1 內生式增長加外延式並購,助推管理規模十年擴張 4.8 倍

2.2 基礎服務規模強勢擴增,驅動營收大漲 6.6 倍

2.3 多種經營與新技術運用顯著提升盈利能力,凈利潤增長 6.5 倍

2.4 互聯網應用從 0 到 1,從 1 到 N

2.5 辛勤耕耘三十載,迎來資本市場東風

3.展望物業服務百強企業未來十年

3.1 行業集中度持續提升,企業規模分化加劇,發展路徑出現差異

3.2 物業服務實現新“四化”:服務標準化、技術現代化、業務多元化、人才專業化

3.3 上市企業逾百傢,總市值有望突破萬億

1.圖讀中國物業管理行業十年

1.1 物業管理行業十年發展全景圖

歷經十載崢嶸歲月,物業管理行業已發生巨變,經濟平穩增長、城鎮化加速推進、消費升級和

居民收入水平提高,為物業服務市場提供旺盛需求,行業政策逐步由規范性向支持、鼓勵性演變;

互聯網的應用經歷瞭從無到有,從概念逐步走向現實,行業科技含量快速提升;資本市場上,從被

冷落到受關註再到受重視,企業價值獲得重新定位,資本成為企業加速發展的助推器。這一系列利

好因素推動行業快速發展,規模持續壯大,2016 年,全國物業管理規模達 185.1 億平方米,較 2008

年增長 47.5%,企業數量從 5.8 萬傢增長到 10.5 萬傢以上,從業人員隊伍由 250.1 萬人增長到 711.2

萬人以上,累計增長 1.8 倍,行業的社會地位顯著提高,成為推動經濟和民生建設、維護社會和諧穩

定、促進城市可持續發展的重要行業。

1.2 物業服務百強企業研究十年成就

l百強研究方法體系十年完善

圖 1:物業服務百強企業評價指標體系十年完善歷程

經過十年不斷改進和完善,百強企業研究評價指標體系從最初的 4 個二級指標升級為目前的 5 個二級指標:管理規模、經營績效、服務質量、發展潛力、社會責任,三級指標從 12 個擴展至 20 個,不僅對百強企業的評價更細化,也從不同角度體現瞭其發展變化趨勢,能更加準確反映行業運行規律與企業經營趨勢,為百強企業的健康持續發展提供重要指引。研究方法一直沿用因子分析法,能夠全方位考量物業服務百強企業的綜合實力,保證研究的延續性和權威性。中國物業服務百強企業研究方法體系的變遷,是行業十年創新發展的直觀見證,同時也引導著物業服務企業不斷探索、持續發展。

2.數說中國物業服務百強企業十年

伴隨行業十年的快速變遷,中國物業服務百強企業也實現瞭跨越式發展。大部分企業逐步從主

要依靠基礎物業費收入的微利經營模式向規模化、專業化、標準化、智能化、多元化的創新模式發

展。作為行業發展的中堅力量,百強企業在管理規模、經營業績、盈利能力等方面都獲得瞭快速提

升,為行業樹立瞭榜樣。我們對百強企業過去十年的經營表現、互聯網應用以及在資本市場取得的

成就等進行系統梳理,通過一系列的數字總結,全面、清晰反映百強企業的成長軌跡。

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2.1 內生式增長加外延式並購,助推管理規模十年擴張 4.8 

圖 2:2007-2016 年百強企業管理規模增長情況

十年中,百強企業管理規模實現瞭快速突破,成長速度令人矚目。2007 年,管理面積均值為 468

萬平方米,2016 年增長至 2725 萬平方米,增長 4.8 倍,年均復合增長率達 21.62%,增長速度顯著,

百強企業管理項目數量均值從 46 個增加到 166 個,累計增長 2.6 倍,年均復合增長率 15.33%。百強

企業管理規模快速增長的主要原因:

(1)通過追隨開發企業和主動拓展市場,積極推進全國化佈局或完善區域佈局,擴大城市半徑,

進駐城市數量不斷增加。2016 年,百強企業進入城市數量均值達到 28 個,比 2007 年增加瞭 18 個,

平均每年增長近 2 個城市。

(2)加強區域深耕,利用良好的品牌效應、精良的服務品質,努力培育優質市場,加大區域業

務拓展力度,在已進入城市獲得更多優質項目,促使集約化效率更高。2016 年,百強企業單個項目

的管理面積均值達到 16.43 萬平方米,較 2007 年增長 61.55%。

(3)2012 年起,部分企業開始借助資本的力量,通過兼並收購策略,開疆辟壤,攻城略地,做

強做大。2015-2016 年,百強企業總計收購 300 餘傢物業服務企業,累計收購物業管理面積超過 6.2

億平方米,占百強企業兩年管理面積總增量的 27.78%。

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圖 3:2007-2016 年百強企業進入城市數量、單個城市管理項目和單個項目管理面積情況

單位:個、萬平方米

從單個城市項目數量來看,2010-2013 年是百強企業強勢進行全國化佈局的階段,尚未開始深耕,造成單個城市項目數量被一定程度稀釋,基本維持在 3-4 個之間;2013 年以後,百強企業將開拓重

點轉向對已進入城市的深度挖掘,發展策略的變化助力企業夯實已佈局城市,提升規模化的管控效率,實現集約化發展,2016 年,百強企業單個城市項目數量均值達到 5.93 個,較 2013 年(3.82 個)增長 55.24%。

百強企業廣泛且有針對性的市場拓展,幫助企業獲取瞭豐富的儲備項目資源。自 2007 年以來,百強企業合同儲備項目規模保持瞭穩定增長,截止 2016 年底,合同儲備項目面積均值達到 227.59 萬

平方米。持續增長的合同儲備項目規模顯示出百強企業較強的資源儲備能力,也是百強企業未來快

速發展的基礎,為企業的不斷發展壯大提供瞭有力保障。

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在管理規模加速擴張的帶動下,百強企業的市場占有率持續提高。2016 年,百強企業管理面積

的市場占有率已擴大至 29.44%,增長近 3 倍,行業集中度不斷提升。在整體占有率持續增加的同時,

百強企業之間的競爭日益加劇,內部分化現象明顯,其中,領軍企業憑借自身優勢強者愈強,綜合

實力 TOP10 企業的市場占有率由 2007 年的不到 2%提升至如今的 10.18%,行業領先地位進一步強

化。

2.2 基礎服務規模強勢擴增,驅動營收大漲 6.6 

十年中,百強企業基於對物業管理市場運行趨勢的準確判斷,緊抓市場主流,積極調整市場定

位、拓展業務佈局、強化管控水平,並憑借良好的品牌效應推動營收業績穩步增長,過去十年營業

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收入均值增長瞭 6.6 倍,2016 年達 62783.58 萬元,年均復合增速為 25.26%,良好的經營業績為百強企業的持續發展奠定瞭堅實基礎。百強企業營業收入大幅提升主要來自三方面原因:

一方面,基礎服務領域,在借助開發企業的擴張帶動和自身主動進行市場拓展的驅動下,服務業態日益豐富,由過去主要服務住宅類型,逐步擴展為涵蓋商業物業、辦公物業、學校物業、醫院

物業等多種業態,管理面積快速擴增,進而有力促進基礎物業服務收入大幅增長,2016 年,百強企業基礎物業服務收入均值達 51931.65 萬元,較 2007 年大幅增長 6.1 倍,年均復合增速為 24.24%。

另一方面,多種經營業務領域收入增長顯著,特別是近年來,百強企業對多元增值業務的重視程度在不斷升溫,通過新技術的應用,充分發掘客戶的有效需求,延展更多樣化的增值服務,隨著業務范圍的逐步擴大和深入,涵蓋社區空間經營、社區金融、社區房屋經紀、社區電商等,帶動多

種經營收入迅速增長,均值從 909.89 萬元增長到 10851.93 萬元,增長近 11 倍,年均復合增速為31.71%。

此外,百強企業在管理規模擴大的同時,進一步強化服務細節,不斷提升服務標準和品質,以

“優質優價”的服務贏得較高的業主滿意度,進而實現基礎物業服務費收入的不斷增長。

過去十年,百強企業在管理規模持續大幅增加的同時,業主總體滿意度仍能保持在 80%以上的

高位,充分表明業主多年來對百強企業服務質量的肯定。為瞭準確反映物業服務企業全國范圍內的

業主滿意度,研究院每年的 3 月-5 月會在全國 100 多個城市進行線上和線下調研,根據歷年的調研

結果顯示,2008 年以來,重點企業的總體滿意度呈現高位小幅波動的態勢,2017 年達到 80.30%,但

總體保持在 80%以上。

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較高的滿意度也有助於提高基礎物業服務費收繳率,有利於企業續簽到期項目,2007-2016 年,百強企業基礎物業費收繳率均值持續保持在 93%以上,項目續約率均值更激情戲視頻 是一直穩居 97%以上,收

繳率與續約率持續處於高位,百強企業的優質服務得到業主的廣泛認可。

2.3 多種經營與新技術運用顯著提升盈利能力,凈利潤增長 6.5 

2016 年,百強企業凈利潤均值達到 4578.98 萬元,十年間增長 6.5 倍,年均復合增長率為 25.10%。

十年間,在整個行業面臨人力成本及各項費用快速上升、物業費水平難以提升等壓力情況下,百強

企業通過積極調整經營策略,優化結構,特別是近年來借助互聯網、物聯網等新技術創新多元

業務,實現凈利潤大幅增長。

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首先,受益於管理規模的翻番式增長,百強企業的基礎物業服務凈利潤得到顯著提升。近年來,

百強企業在項目承接方面,更加註重對盈利能力好、發展潛力高的優質項目拓展,確保基礎物業服務的利潤增加;2016 年,基礎物業服務凈利潤均值達 2782.07 萬元,較 2007 年增長 4.7 倍,復合增長率為 21. 34%。

其次,多種經營業務領域超速發展,百強企業順應新形勢,積極嫁接移動互聯、物聯網、雲計

算等新技術,搭建社區生活服務平臺,創新開展多元化的增值業務,以獲得更高盈利空間。2007-2016

年,百強企業多種經營凈利潤均值增長瞭 13.7 倍,達到 1796.91 萬元,十年間的復合增速達 34.83%。

其三,百強企業凈利潤的高增長還依賴於成本的降低和人均績效的提升。“互聯網+”思維的深度滲透以及互聯網相關新技術的廣泛應用,實現瞭基礎設施的自動化、智能化,有效降低企業的各項成本;人力資源結構得到優化,服務效率得到顯著提升。

十年間,在面臨物價普遍上漲、勞動用工成本持續上升帶來的物業服務剛性成本持續走高的壓

力下,百強企業積極通過集約化經營和新技術的運用,有效控制成本,營業成本率逐年下降。2016

年,百強企業營業成本率為 78.77%,較 2007 年下降 6.83 個百分點,綜合實力 TOP10 企業的營業成

本率也由 85.00%下降到 76.86%。

一方面,百強企業管理面積增加帶來的規模效應攤薄瞭企業運營成本,一定程度緩解企業人力成本上漲過快壓力;另一方面,通過對人、財、物、事進行一體化管理,集中、統一配置,降低各項成本;此外,近幾年,百強企業開始借助互聯網新技術和人工智能等手段,如使用小型清掃車代替保潔員,巡邏機器人代替保安等,有效減少人員數量,降低人力成本。

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2007 年到 2016 年,百強企業的人均績效提升顯著,人均在管面積由 2707.36 平方米增長至

5256.56 平方米,增幅為 94.16%,人均產值由 4.79 萬元增長為 12.11 萬元,擴大瞭 1.5 倍。百強企業

人均績效的明顯提升說明企業規模化、集約化程度的提高,百強企業逐步由勞動密集型向知識密集

型轉型;新技術的投入實現物業管理的信息化、智能化進而提升管理效率,同時操作的機械化、自

動化提升作業效率;采用專業化服務外包等舉措優化企業的資源配置,不斷擴大人均在管面積,提

高人均產值,促使企業效益有效提升。

2007 年以來,越來越多的百強企業將基礎業務外包,專業化發展成為趨勢,截止 2016 年,清

潔、綠化、秩序維護業務外包比例分別為 59.23%、42.31%、23.99%,均較 2007 年提高超過 10 個百分

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點。將部分業務進行專業分包,既可以使業主享受到更專業、更高水平的專項服務,也可以降低經

營成本,同時讓企業能夠抓“主”放“次”,更多發揮協調者的作用,更有效的進行資源整合,加

強與分包公司的協調與監管,嚴格控制服務質量。

2.4 互聯網應用從 0  1,從 1  N

整體來看,物業服務企業與互聯網的融合經歷瞭五個階段,2009 年以前,行業對互聯網的認知

是“看不到、看不懂、看不起”,2009 年起,長城物業作為探路者,率先開始應用 IT 技術探索如何

提升管理效率,並於 2012 年建立一應雲智慧平臺,開創社區智慧生態圈先河,2013 年,彩之雲橫空

出世,首次推出以社區 O2O 服務為核心的互聯網平臺,2015 年,萬科物業推出睿聯盟全新合作模

式,推動行業發展和服務升級;之後越來越多的追隨者開始捕捉到“互聯網+”的發展機遇,紛紛加

大移動互聯、大數據、雲計算等新科技方面的投入,加快智慧平臺建設步伐,2016 年以後,伴隨互

聯網概念的持續深入,“物業+互聯網”模式開始逐步邁入成熟期。

l產品經歷多次迭代,功能持續升級

伴隨“互聯網+”思維在行業內的深度滲透,物業服務企業加快智慧平臺建設步伐,持續深化平

臺運營,加速平臺產品與服務迭代升級,平臺功能逐步優化,平臺註冊和活躍用戶數量、覆蓋面積

飛速增長,為企業後續進行平臺增值業務的拓展及盈利創收奠定瞭堅實基礎。

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l平臺註冊用戶成倍增長,活躍度持續提升

彩之雲搭建之初,註冊用戶不到 50 萬人,活躍用戶低於 20 萬人,截至 2016 年 12 月末,註冊

用戶已達 302.6 萬人,活躍用戶 173.7 萬人,分別增長 5.0 倍和 7.7 倍,活躍度大幅提升至 57.4%。

中奧到傢的“愛到傢”平臺,截止 2016 年底註冊用戶 47.6 萬人,較 2015 年增長 1.65 倍,平臺累計處理訂單數約 217.50 萬份,增長 11.65 倍。

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l平臺輸出效應顯現,覆蓋面迅速攀升

2015 年,長城物業借助一應雲智慧平臺,面向全國物業服務企業以契約合作、股權合作等方式

共同組建一應雲聯盟商業合作體。截至 2017 年 3 月,一應雲平臺聚合聯盟企業達 320 餘傢,覆蓋物

業管理面積逾 7 億平方米、服務傢庭超過 600 萬戶;萬科物業傾力打造“睿服務”平臺持續輸出物

業服務,截止 2016 年底,睿服務平臺已覆蓋 210 個成員,管理規模近 3 億平方米,較 2015 年底增

長約 40%。

彩生活過去四年專註於兼並收購,跑馬圈地,帶來規模的迅速擴張,2016 年下半年,彩生活改

變商業模式,將重心轉為向其他物業服務企業輸出“彩之雲”平臺,以輕資產模式繼續開疆拓土,擴建資源。2016 年 11 月,彩生活以 6%的股份入股上海銀灣物業,銀灣物業及關聯公司管理的社區(累計 3.60 億平方米)都將接入彩生活社區服務平臺,彩生活不會分享銀灣物業的物業管理利潤,隻是對產生的平臺增值收益進行對半分成。2016 年,彩生活總管理面積達到 7.70 億平方米,其中通過平臺輸出簽約的面積達 3.75 億平方米。

整體來看,平臺輸出模式占用資金少,獲取用戶增長速度更快。隨著增值服務不斷優化和多元,未來采取此模式實現管理面積快速增長同時,收益回報增加將水到渠成。對於合作企業而言,不僅可以享受到輸出方的整套平臺體系和配套標準化服務,同時,通過平臺註入的增值服務產品,可與輸出方共享社區服務的增量收益。

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l平臺業務逐漸進入創收模式

互聯概念的持續深化,彩之雲平臺的 E 維修、彩富人生等業務逐步探索出較成熟的商業模式,

收入及利潤貢獻日益顯著。截至 2016 年 12 月末,E 維修日單量突破 10000 單,較 2015 年底增幅達

66.67%;E 理財全年累計投資總額為 19.23 億元,其中彩富人生全年累計投資金額達到 18.19 億元,

較 2015 年增加 7.4 倍。

2.5 辛勤耕耘三十載,迎來資本市場東風

自 1981 年 3 月,中國第一傢物業管理公司誕生以來,迄今為止物業管理行業在中國已走過瞭 36

年的發展歷程,三十餘載的辛勤耕耘,使行業經歷瞭從無到有,由小到大。作為傳統服務業,十年

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前,行業的集中度較低、盈利水平有限,與資本市場關聯較小;近年來,物業管理行業逐步成為新

經濟的重要增長點和提高居民生活品質的重要載體,伴隨彩生活第一次叩響資本市場的大門,行業

首次受到社會和資本市場的關註。此後,物業服務企業在資本市場日益受到重視,越來越多企業相

繼在香港主板及新三板成功上市(掛牌),行業價值開始凸顯。

l香港主板已有 5 傢上市公司,新三板 49 傢企業掛牌

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自 2014 年以來,彩生活、中海物業、中奧到傢、綠城服務、祈福生活服務五傢企業陸續成功在香港上市,同時,浦江物業也已提交申請,有望成為第六傢登陸企業。而作為多層次資本市場的重要組成部分,新三板已成為另一股重要的資本推動力,由於審核時間短、無盈利指標要求、資產要求低,掛牌難度相對較小,且一定時間後可謀求轉板等因素影響,引來大批企業搶灘登陸。截止 2017

年 6 月 1 日,已有 49 傢物業服務企業在新三板上市,其中,2015 年掛牌企業 14 傢,2016 年增加 23

傢,2017 年再添新軍 12 傢。

l國內 A 股物業服務企業 IPO 進入倒計時階段

國內 A 股市場,目前碧桂園物業、南都物業兩傢企業都已提交申請,正處於審核排隊階段。根

據碧桂園物業、南都物業招股說明書,近年來,兩傢企業的規模擴張速度加快,2013 年至 2016 年,

碧桂園物業管理面積年均復合增長率達到 60.12%;南都物業過去四年管理面積不斷增長,到 2016 年

底,達到 4000 萬平方米,較 2013 年增長 105.4%。

根據證監會官網顯示,截至 2017 年 5 月 25 日,南都物業 IPO 排在 159 位,排名上升 10 位,審

核狀態為“已反饋”,已參加抽查抽簽或現場檢查;碧桂園物業的審核狀態為“已反饋”,排名為 169

位,較 5 月 12 日公佈的排名上升瞭 56 位,按照這一速度推算,2017-2018 年 A 股市場有望迎來首

傢上市物業服務企業。

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五傢港交所上市企業在資本市場的表現不盡相同,部分企業表現搶眼,股價一路上漲,市值飛

速增長,印證瞭資本市場的高度認可。根據 2017 年 6 月 1 日收盤數據,五傢上市企業中,綠城服務

市值最高,達 102.22 億港元,優勢明顯,是其他四傢企業市值的 2-20 倍,與上市首日相比漲幅也最

高,達 67.25%;同為高端定位的中海物業市值漲幅僅次於綠城服務,為 30.19%;作為行業第一股的

彩生活過去三年表現不俗,市值最高曾攀升到 124.69 億港元。

l融資方式更多元,融資總額超 30 億元

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中國物業服務百強企業十年發展報告

物業服務企業通過登陸資本市場,可以做大整體市值,開辟多元融資渠道,提高融資能力,為

進行產業鏈橫向和縱向延伸提供資金保障,進而促進企業融合發展、做大做強。過去三年,除中海

物業以外的四傢港股上市企業通過 IPO 募集資金凈額達人民幣 22.60 億元,其中綠城服務 2016 年首

發募集資金凈額 12.66 億人民幣,擴張基礎更加穩固。同時,上市企業通過發行債券等直接籌資方式

儲備資金。2016 年,彩生活通過發行公司債和資產抵押債券,融資額度共計達 6.73 億元,為跨越式發展提供瞭充足的動力。

根據彩生活、中奧到傢、綠城服務等企業年報披露信息,IPO 募集的資金目前主要用於收購其他物業服務企業、社區硬件升級、社區平臺建設以及企業日常運營等方面。截止到 2016 年 12 月 31 日,彩生活上市募集的資金已使用超過 85%,其中 60%用於並購地區物業服務企業,其餘部分用作

購買硬件設備、投資信息科技軟件及集團營銷活動等。中奧到傢也將募集資金的一半用作收購東方

海港工程管理有限公司和浙江永成物業管理有限公司,約 25%的資金用作社區平臺發展,以及少部分用於培訓及招聘計劃。

新三板上市物業服務企業目前主要采取的融資手段是定向增發,掛牌物業服務企業已陸續展開

融資動作,截止 2017 年 5 月 18 日,共有 18 傢企業發佈定向增發方案,涉及融資規模達 5.54 億元。

從資金用途來看,企業獲取大規模的資金主要用於社區服務平臺搭建、增值服務開展、並購活動、

信息化建設以及規模擴張等途徑,為戰略轉型和創新提供良好的資金條件。

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近年來,物業費 ABS 熱度持續提升,以物業費作為基礎資產,通過證券化的方式盤活物業費收

入,為物業服務企業開辟瞭一條新的融資渠道。自“博時資本-世茂天成物業資產支持專項計劃”成

功發行後,多傢物業服務企業紛紛試水此類融資模式,截至目前,共有超過 20 單物業費資產證券化

產品問世,累計發行金額逾 200 億元。物業費資產證券化的融資方式在融資規模、融資期限、用途

方面都具有非常明顯的優勢,通過物業收入收益權的“放大”,物業服務企業實現瞭較低成本融資,

不僅有效保障瞭物業服務企業的現金流,也可助力企業後續能提供更好的服務,實現長期穩健發展。

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中國物業服務百強企業十年發展報告

3.展望物業服務百強企業未來十年

3.1 行業集中度持續提升,企業規模分化加劇,發展路徑出現差異

未來十年,隨著中國房地產市場的持續發展,物業管理市場將有超過 100 億平方米的管理面積

空間等待百強企業開拓,行業集中度會進一步擴大。基於未來巨大的市場容量,不同企業規模出現

明顯分化,其各自發展路徑也將會不同:企業隻有根據自己的具體情況,在規模化擴張做大與深耕

細分市場做專業之間合理選擇,才能贏得更多的發展空間。

l企業規模持續擴張,行業集中度大幅提升

截止 2016 年底,百強企業市場占有率已達 29.44%,如果按照 2016 年百強企業管理面積均值的

增長率 15.40%推算,未來十年,百強企業在管項目總建築面積將達到 228.27 億平方米,按照 2012

年至 2016 年全國物業管理面積的年均復合增長率 6.24%來推算,2026 年全國物業管理面積將達到

339.05 億平方米,未來十年百強市場占有率預計將突破 67%。

l企業發展路徑差異化:大型企業強者愈強,中型企業創新求變,小型企業另覓出路

伴隨未來物業管理行業集中度進一步提升,企業規模分化,行業內將出現部分航母級企業,成

為行業的主導和領袖。而規模分化帶來的將是企業發展路徑的差異化趨勢明顯:大型企業憑借雄厚

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資金實力、深厚品牌積淀、強大資源整合能力、先進技術和靈活高效的社區運營能力,持續擴大管

理規模,不斷挖掘市場價值,提升企業效益,強者愈強態勢進一步凸顯;中型企業將更加註重與時

俱進、開拓創新,探尋新業務、發展新模式,加速規模擴張,提升盈利能力;對小型企業而言,保有

專屬服務領域(如商辦物業、醫院學校物業、公眾物業等非住宅物業管理),或發掘並強化自身服務

特色(如涉外管理特色等),才能在行業快速更迭、洗牌大潮中站有一席之地;此外,積極利用資本

市場,為企業的長遠發展鋪路也不失為一種好的發展路徑。

3.2 物業服務實現新“四化”:服務標準化、技術現代化、業務多元化、人

才專業化

未來十年,物業服務企業將順應新形勢,借助新理念和新思維,對傳統的、粗放的、手工式的

服務進行升級和改造,利用科技化、信息化、人工智能等高新技術將簡單密集型勞動輸出轉變為針

對不同業主需求的集約型現代物業服務模式,提升服務效率和質量的同時更加註重業主的多元化需

求,不斷加強人才隊伍儲備,實現物業管理“服務標準化、技術現代化、業務多元化、人才專業化”。

l部分企業加速轉型,更多企業以服務升級贏得尊重

隨著我國物業管理行業創新快速發展,物業服務企業加速轉型升級,逐漸由傳統物業服務的提

供者轉變為現代服務的集成供應商,將傳統物業服務如保潔、綠化、秩序維護等基礎性服務以及其

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中國物業服務百強企業十年發展報告

他專項服務外包給更專業化的公司,實現精細化、專業化分工,並以“管傢式服務”為目標,在不

斷滿足業主更多更高層次需求的基礎上,持續提升物業服務品質,從而贏得業主更多信賴和尊重。

“物業管傢”服務強調“專屬”的特性優勢,是以客戶需求為導向的物業管理與服務的深化,以一體

化高效服務模式,為業主帶來安全、尊貴、專屬和細致感。在這種服務價值引導下,以運用科技手

段提供標準化服務的“私人管傢”模式將成為未來十年物業服務的新趨勢,服務邊界將會被打破,

物業服務企業接管業主更多的生活服務需求,配以細分、完善的專業外包服務,為業主提供創造更

多價值。

l物業服務未來將實現服務標準化、技術現代化、業務多元化和人才專業化

未來十年,物業服務企業將進一步完善標準化運作流程,大力提升服務品質,使物業服務產品以統一、標準的形式“打包輸出”,進一步推進物業管理標準化、規范化進程。在“服務標準化”的基礎上,人工智能、虛擬現實等新技術將更廣泛地應用在物業管理和服務中,智能門禁系歐美專區統、智能樓控系統、能源管理系統以及巡邏機器人、配送機器人、咨詢機器人等人工智能產品將會逐步代替人工操作,降本增效的同時實現“技術現代化”。

此外,物業服務企業利用現代化的技術進一步搭建社區綜合服務平臺,為業主定制社區金融、房屋經紀、社區商業、傢政、養老等等個性化、多元化的延伸服務,實現業務多元化。在行業科技含量不斷提升、業務多元化的發展需求的引導下,物業服務企業將會進一步加快人才隊伍建設,儲備和積累更多具備信息化、智能化管理能力的高素質人才,實現“人才專業化”趨勢。

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3.3 上市企業逾百傢,總市值有望突破萬億

隨著物業管理行業飛速發展以及與資本市場的融合進一步深化,越來越多優秀企業將順勢登陸

資本市場,以資本力量驅動企業快速發展。未來十年,上市物業服務企業將超過百傢,總市值有望

突破一萬億,行業在資本市場的發展前景可期,更多物業服務企業借助資本市場實現騰飛。

未來十年,將有 100 多傢主板上市的物業服務企業。首先,物業服務企業自身 IPO 上市數量在

未來十年將超過 50 傢:從主板市場來看,過去短短三年內,港股主板物業服務企業已有 5 傢,而據

瞭解,目前已經在籌備上市和正在醞釀上市計劃的企業數量超過 15 傢,考慮到香港主板排期時間隻

需要半年到一年,初步估計,未來十年香港主板上市物業服務企業數量至少會達到 20 餘傢;國內 A

股市場方面,目前碧桂園物業、南都物業 2 傢企業已經處於 IPO 倒計時階段,倘若兩傢企業能順利

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中國物業服務百強企業十年發展報告

上市,其帶來的高估值和示范效應將會引來更多追隨者,未來十年 A 股市場直接上市的物業服務企

業將超過 15 傢;此外,新三板擴容速度不斷加快,而大部分新三板掛牌企業均有轉板的計劃,未來

會有 15-20 傢企業由新三板轉到主板。

其次,房地產上市公司轉型為物業服務企業的將超過 40 傢。存量時代,服務更有價值。房地產

企業註重向服務和營運方面轉型,房地產企業本身有自己開發的物業,且部分企業擁有下屬的物業服務企業,因此在轉型做資產管理和物業服務業務時具有天然的優勢。目前房地產上市公司超過 200 傢,預估未來十年,轉型做物業服務的房地產上市公司比例將為 20%,超過 40 傢。

另外,通過借殼上市的物業服務企業將超過 10 傢。目前,滬深市場被 ST 的企業數量超過 70

傢,物業服務企業可以通過購買這些被 ST 的企業或者利潤較低的企業來實現上市,我們估計未來十

年通過借殼上市的物業服務企業數量將超過 10 傢。綜合估計,未來十年,上市物業服務企業總數將

超 100 傢。

上市物業服務企業總市值有望突破一萬億。從目前已上市物業服務企業的市值表現來看,目前

港股主板 5 傢上市企業的平均市值為 44.0 億港元,其中綠城服務的市值達到 114 億港元(2017 年 6

月 12 日收盤數據)。在港上市物業服務企業平均市盈率為 24.1,考慮到資本市場環境變化以及滬深股市與港股的差異,我們按照平均市盈率 30 估算;同時,結合百強企業 2016 年凈利潤均值為 4578.98

萬元,過去十年凈利潤復合增速為 25.10%,而謀求上市的物業服務企業必將加快發展步伐,按照未

來凈利潤增速 22%保守進行估算,未來十年後,百強企業的凈利潤均值將達到 3.34 億元,按此計算,

未來十年上市物業服務企業總市值將達到 10034 億元,優秀的物業服務企業將借助資本市場提速換

擋,揚帆遠航。